A resposta curta
Débito de IPTU e de condomínio não impede a escritura, mas vai junto com o imóvel. O IPTU se transfere para quem compra, salvo quando a escritura traz a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130). O condomínio atrasado também passa para o comprador, com multa e juros (Código Civil, art. 1.345). O jeito seguro é quitar antes da assinatura, ou no próprio dia com parte do preço, e deixar a quitação registrada na escritura.
Por que a dívida passa para você
- IPTU. É um imposto do imóvel, não da pessoa. Quem compra responde pelo que estiver em aberto, a não ser que a escritura traga a certidão de quitação.
- Condomínio. O Código Civil diz que o comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345).
- Na escritura. Em Minas, a certidão de débitos municipais é um dos documentos da escritura, mas o comprador pode dispensá-la. Se dispensar, passa a responder pelos débitos que existirem (Provimento Conjunto TJMG 93/2020, art. 187, II e § 1º). A quitação do condomínio é provada por documento ou por declaração do vendedor na escritura (art. 188).
Três formas de fechar a compra
| Caminho | Como funciona | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| O vendedor quita antes | Ele paga as dívidas, você recebe a certidão negativa de IPTU e a declaração de quitação do condomínio | Confira as certidões emitidas depois do pagamento |
| Quitação no dia, com parte do preço | Do valor da compra, uma parte vai direto para a guia da prefeitura e para o condomínio, e o restante para o vendedor | A escritura descreve cada pagamento, com valores e destinatários |
| Você assume e abate do preço | O preço cai no valor da dívida e você paga depois | Exige a conta exata da dívida e você assume o risco de valores que não apareceram |
A escritura precisa dizer com precisão como o preço foi pago: conta de origem, conta de destino, datas e valores. Isso vale também para a parte que foi para a prefeitura ou para o condomínio.
Exemplo com números
Apartamento de R$ 350 mil em Belo Horizonte. O vendedor deve R$ 4.200,00 de IPTU e R$ 6.800,00 de condomínio. Combinado pagar as dívidas com parte do preço:
| Item | Valor |
|---|---|
| Guia de IPTU paga direto à prefeitura | R$ 4.200,00 |
| Boleto do condomínio pago direto à administradora | R$ 6.800,00 |
| Transferência ao vendedor | R$ 339.000,00 |
| Preço total na escritura | R$ 350.000,00 |
Os custos da documentação não mudam por causa da dívida: ITBI de 3% sobre o valor declarado (R$ 10.500,00), escritura e registro de R$ 4.903,53 cada, pela tabela do TJMG de 2026, somando R$ 20.307,06, mais a prenotação de R$ 63,83. A base do ITBI é o valor declarado do negócio (STJ, Tema 1113).
O passo a passo
- Peça as certidões cedo. Certidão de débitos do imóvel na prefeitura e declaração de débitos do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora.
- Confira a matrícula. Dívida de condomínio cobrada na Justiça pode virar penhora averbada no imóvel. Penhora pede análise antes de seguir.
- Feche a forma de pagamento por escrito. Quem paga cada débito, com que dinheiro e em que data.
- Pague o ITBI. Em Minas, antes da escritura.
- Assine a escritura com as certidões atualizadas e a descrição do pagamento.
- Registre. O imóvel só passa para o seu nome com o registro.
Erros que custam caro
- Dispensar a certidão municipal sem saber o valor. A dispensa é um direito do comprador, mas transfere a dívida para ele.
- Aceitar só a palavra do vendedor sobre o condomínio quando a administradora pode emitir a declaração.
- Pagar o vendedor e confiar que ele vai quitar depois. Se não quitar, a cobrança chega a você.
- Esquecer as parcelas que vencem até a entrega das chaves. Combine quem paga o mês da mudança.
Para a conta completa por faixa de valor, veja quanto custa a escritura em MG.
O imóvel que você vai comprar tem dívida?
Conte o valor do imóvel e o que o vendedor deve. Nossa equipe de despachantes levanta as certidões e manda pelo WhatsApp o orçamento com custos oficiais e serviço separados.
Pedir orçamento do meu casoPerguntas frequentes
Posso comprar um imóvel com IPTU atrasado?
Pode, mas a dívida passa para quem compra, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130). O seguro é quitar antes ou no dia da escritura.
Quem paga o condomínio atrasado na venda do imóvel?
O comprador passa a responder pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Por isso o acerto precisa ser feito antes ou no dia da assinatura.
A dívida de IPTU impede a escritura?
Não impede. Em Minas, o comprador pode dispensar a certidão de débitos municipais, mas passa a responder pelos débitos que existirem (Provimento TJMG 93/2020, art. 187, § 1º).
Dá para pagar a dívida do vendedor com parte do preço?
Sim. Parte do preço vai direto para a prefeitura e para o condomínio, e a escritura descreve cada pagamento, com valores e contas.
Como provar que o condomínio está quitado na escritura?
Com a declaração do síndico ou da administradora, ou por declaração do próprio vendedor na escritura (Provimento TJMG 93/2020, art. 188).
A dívida muda o valor do ITBI ou da escritura?
Não. O ITBI segue o valor declarado do negócio, e a escritura e o registro seguem a faixa da tabela do TJMG.
Fontes: Código Tributário Nacional, art. 130; Código Civil, arts. 1.245 e 1.345; Provimento Conjunto TJMG 93/2020, arts. 187 e 188; STJ, Tema 1113; Portaria 8.664/CGJ/2025 do TJMG, Tabelas 1 e 4; ITBI, Prefeitura de Belo Horizonte. Conteúdo informativo; os valores exatos do seu caso são confirmados pelo cartório e pela prefeitura.
